부동산, 재개발 투자 기초 용어 정리

재개발 투자는 낡은 주거지나 상업 지역을 현대적이고 효율적인 공간으로 탈바꿈시키는 과정에서 큰 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 방식입니다. 하지만 재개발 사업은 복잡한 용어와 다양한 규제가 얽혀 있어 기본 개념을 잘 이해하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

 

이번 글에서는 건폐율, 용적률 같은 필수 기초 용어부터 사업성과의 관계까지 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1. 건폐율 (Building Coverage Ratio)

 

정의

• 대지 면적에 대한 건물 바닥 면적의 비율을 의미합니다.
• 예를 들어, 대지 면적이 1,000㎡이고 건축물의 바닥 면적이 500㎡라면 건폐율은 50%입니다.
• 공식:

 

 

사업성과의 관계

• 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있으나, 주차 공간이나 조경 등 외부 공간이 줄어들게 됩니다.
• 특히 주거지의 쾌적성이나 상업 시설의 가시성에 영향을 미치므로 도시계획 및 상업성에 중요한 요소입니다.
• 일반적으로 주거 지역은 건폐율이 낮고, 상업 지역은 높게 설정되는 경우가 많습니다.

 

 

2. 용적률 (Floor Area Ratio, FAR)

 

정의

• 대지 면적에 대한 건물의 전체 연면적(각 층의 면적을 모두 합한 면적)의 비율입니다.
• 예를 들어, 대지 면적이 1,000㎡이고 건물의 전체 연면적이 3,000㎡라면 용적률은 300%입니다.
• 공식:

 

사업성과의 관계

• 용적률이 높을수록 더 많은 층을 지을 수 있어 수익성이 커지는 반면, 밀도가 높아져 쾌적성이 떨어질 수 있습니다.
• 특히 주거용 아파트나 오피스텔 같은 경우 용적률이 높으면 더 많은 세대를 공급할 수 있어 분양 수익 극대화에 유리합니다.
• 반면, 너무 높은 용적률은 교통 혼잡, 환경 문제를 유발할 수 있어 도시 계획의 핵심 지표로 활용됩니다.

 

 

3. 건축선 (Building Line)

 

정의

• 건축물이 들어설 수 있는 경계선을 의미합니다.
• 대지 내에서 도로, 인접 대지 또는 공공 부지와의 최소 이격 거리를 규정하여 건축의 안정성과 도시 경관을 보호하기 위한 제도입니다.

사업성과의 관계

• 건축선 제한이 강할수록 건물 배치와 설계의 자유도가 줄어들며, 이는 곧 수익성에도 영향을 미칩니다.
• 도로 폭, 인접 대지와의 거리에 따라 달라질 수 있으며, 특히 상업지나 고밀도 주거지에서는 중요한 고려 요소입니다.

 

 

4. 공시지가와 실거래가

 

정의

• 공시지가: 정부가 매년 공시하는 대지의 가격으로, 세금과 부담금의 기준이 됩니다.
• 실거래가: 실제 매매 시 거래된 가격으로, 시장의 수요와 공급을 반영하는 실제 가치입니다.

사업성과의 관계

• 공시지가가 높으면 취득세, 양도세, 재산세 등의 부담이 커지며, 재개발 시 부담금도 증가할 수 있습니다.
• 반면, 실거래가가 공시지가보다 훨씬 높다면 해당 지역의 개발 잠재력이 크다는 의미로 해석할 수 있습니다.

 

5. 사업 시행 인가 (Project Implementation Approval)

 

정의

• 재개발 사업이 본격적으로 시작될 수 있는 법적 허가를 의미합니다.
• 이 단계에서 조합은 건축 설계, 시공사 선정, 분양 계획 등을 확정하게 됩니다.

사업성과의 관계

• 사업 시행 인가 후에는 사업의 안정성이 크게 높아지고, 투자자의 신뢰도와 수익성도 급격히 상승합니다.
• 관리처분계획 인가와 함께 재개발 투자의 주요 분기점 중 하나로 평가됩니다.

 

6. 관리처분계획 (Management and Disposal Plan)

 

정의

• 재개발 조합이 세운 세부적인 분양 및 분담금 계획을 의미합니다.
• 분양 세대수, 예상 분담금, 보상금 등이 확정되는 중요한 단계입니다.

사업성과의 관계

• 이 시점에서 조합원 입주권의 가치가 크게 상승하며, 거래가 활발해집니다.
• 초과이익 환수제나 분양가 상한제 등의 규제가 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

 

7. 초과이익 환수제 (Excess Profit Recovery System)

 

정의

• 재개발로 인해 발생한 과도한 개발 이익을 환수하여 사회적으로 환원하는 제도입니다.

사업성과의 관계

• 개발 이익이 커질수록 환수 부담도 커지므로, 투자 시 예상 수익을 보수적으로 계산해야 합니다.
• 특히 서울과 같은 대도시의 주요 재개발 지역에서는 중요한 리스크 요인이 됩니다.